Les commissions et frais Airbnb pour les propriétaires

De nombreux propriétaires se posent des questions sur les commissions Airbnb lorsqu'ils envisagent de se lancer dans la location courte durée.

Que vous soyez novice dans ce domaine ou un hôte expérimenté cherchant à optimiser vos revenus, comprendre la structure des frais Airbnb est essentiel pour gérer efficacement votre activité de location.

Dans cet article, nous allons décortiquer en détail les différents aspects des commissions et frais Airbnb, vous permettant ainsi de prendre des décisions éclairées pour maximiser vos gains.

Montant des frais de service

Pourquoi Airbnb met en place des frais de service ?

Airbnb, en tant que plateforme de mise en relation entre hébergeurs et voyageurs, a besoin de financer ses opérations.

Les frais de service couvrent divers aspects tels que la maintenance du site web et de l'application, le service client disponible 24h/24, le traitement sécurisé des paiements, et les efforts marketing (dont beaucoup de plubicité Google Ads) pour attirer des voyageurs du monde entier.

Ces frais permettent à Airbnb de continuer à innover et à améliorer son service, bénéficiant ainsi aux hôtes et aux voyageurs.

Quelle différence entre les frais de service et la commission Airbnb ?

En réalité, ces deux termes sont souvent utilisés de manière interchangeable dans le contexte d'Airbnb.

Certains considèrent que la commission Airbnb englobe à la fois les frais de service côté hôte et ceux côté voyageur. Cependant, du point de vue de celui qui loue, la commission correspond spécifiquement au montant qu'Airbnb retient pour ses services. Cette distinction est importante pour comprendre clairement ce que vous payez en tant qu'hôte.

Comment sont calculés les frais de services Airbnb ?

Les frais de service Airbnb sont calculés en pourcentage du montant total de la réservation. Ce montant inclut le tarif par nuit, les éventuels frais de ménage et tout autre frais additionnel que vous pourriez appliquer. Il est crucial de noter que le calcul peut varier selon le modèle de frais choisi ou appliqué à votre compte.

Airbnb tient compte de plusieurs critères pour établir son taux de commission :

• Le type de réservation : Les frais peuvent varier selon le type de réservation, par exemple, les réservations de logements entiers peuvent avoir des frais différents par rapport aux chambres privées.
• La localisation : Les frais peuvent également varier en fonction de la localisation de la propriété et du marché local.
• Durée du séjour : Parfois, des séjours plus longs peuvent bénéficier de frais de service réduits.

En résumé, les frais de service Airbnb sont calculés en pourcentage du montant total de la réservation et varient selon des variables spécifiques à la réservation.

Deux modèles de frais de service sont mis en place par Airbnb :

• Un partage des frais de service entre l'hôte (3%) et le voyageur (14 à 16%)
• Des frais de service supportés uniquement par l'hôte (entre 14% et 17%)

Les propriétaires dits professionnels (plus de 2 gîtes, type de société, …) et ceux qui utilisent un channel manager (appelé outil de connectivité) se voient imposer le modèle des frais 100% supportés par l'hôte.

Les autres (et ceux qui utilisent les échanges ical pour leur synchronisation de calendrier) peuvent choisir lors de leur inscription.

Cas des frais de service partagés entre l'hôte et le voyageur

Dans ce modèle, les frais sont répartis entre vous et le voyageur. Typiquement, le propriétaire paie environ 3% du montant de la réservation, tandis que le voyageur se voit facturer autour de 14% en frais de service. Exemple concret :

Supposons que vous louez votre appartement pour 100€ par nuit, avec des frais de ménage de 50€. Pour une réservation de 3 nuits :

- Montant total : (100€ x 3) + 50€ = 350€

- Frais de service hôte : 350€ x 3% = 10,50€

- Frais de service voyageur : 350€ x 14% = 49€

- Vous recevrez : 350€ - 10,50€ = 339,50€

- Le voyageur paiera : 350€ + 49€ = 399€

La commission Airbnb globale sera donc de 49€ + 10,50€ = 59,50€

Le propriétaire a tendance dans ce modèle à parler d'une commission airbnb à 3% parce que cela correspond à ses frais, mais la réalité c'est que le taux de commission airbnb totale, celle payée par le voyageur et l'hôte est dans cet exemple de (10,50€ + 49€)/399€ = 15%.

Ce taux de commission Airbnb est en moyenne de 18%

Cas des frais de service supportés à 100% par les hôtes

Dans ce modèle, l'intégralité des frais est à la charge du propriétaire. Le pourcentage est généralement plus élevé, se situant entre 14% et 16% du montant total de la réservation. Ce modèle est obligatoire pour certains types d'hébergements, notamment les établissements professionnels.

Exemple :
Reprenons le même scénario que précédemment, mais avec des frais de service de 15% :
- Montant total : 350€
- Frais de service hôte : 350€ x 15% = 52,50€
- Vous recevrez : 350€ - 52,50€ = 297,50€
- Le voyageur paiera : 350€ (pas de frais supplémentaires visibles).

Le taux de commission global Airbnb reste le même avec 15% de frais de services au global sur la réservation.

Mais les propriétaires n'aiment évidemment pas ce modèle car ils ont l'impression de payer plus de frais et d'avoir un taux de commission Airbnb plus élevé.

Mais n'oublions pas que les professionnels qui tiennent une comptabilité pourront passer en charges ces commissions, permettant ainsi un résultat identique à l'autre modèle de frais de services partagé.

Ce n'est pas le cas en revanche des loueurs qui sont en micro-entreprise quand ils ne sont pas aux frais réels et se voient simplement appliquer un abattement sur leurs ventes.

Par ailleurs, constatez également côté voyageur cela n'a rien changé, il paie toujours les mêmes frais de services, peu importe les problèmes de répartition de ces frais entre Airbnb et le propriétaire.

Quel modèle choisir entre les frais de service partagés ou 100% hôte ?

Le choix entre ces deux modèles dépend de plusieurs facteurs, notamment votre statut en tant qu'hôte et votre stratégie de tarification.

Les critères d'Airbnb pour considérer que l'hôte est un professionnel et lui imposer 100% de frais de service côté propriétaire.

Airbnb considère généralement comme professionnels les hôtes qui :

• Gèrent plusieurs propriétés
• Ont un volume élevé de réservations
• Utilisent un logiciel de gestion de propriété (channel manager – outil de connectivité et pas la synchronisation ical)
• Sont enregistrés en tant qu'entreprise de location
• Ces hôtes sont souvent automatiquement basculés vers le modèle de frais 100% hôte.

Peut-on faire soi-même le choix de partager les frais de service airbnb entre hôte et voyageur ?

Pour la plupart des hôtes particuliers, le modèle de frais partagés est appliqué par défaut.

Cependant, il est possible dans certains cas de demander à Airbnb de passer au modèle 100% hôte. Cette décision doit être mûrement réfléchie car elle impacte directement votre rentabilité et la visibilité de vos tarifs pour les voyageurs.

Ce sera votre stratégie de tarifs qui fera la différence entre ce que vous proposez sur Airbnb et ce que vous proposez sur votre site Internet en réservation directe.

Comment optimiser le prix du séjour pour tenir compte de la commission Airbnb ?

Croire que le loueur en location saisonnière gagne plus avec le partage des frais est une idée fausse.

Il est important de comprendre que, quel que soit le modèle de frais choisi, la commission totale prélevée par Airbnb reste sensiblement la même.

La différence réside principalement dans la perception du prix par le voyageur.

Avec des frais partagés, le voyageur voit un prix de base plus bas mais des frais additionnels au moment de la réservation. Avec le modèle 100% hôte, le prix affiché est le prix final, ce qui peut être plus attractif psychologiquement pour certains voyageurs.

Faire de la réservation directe avec un site Internet pour éviter la commission

Une stratégie de plus en plus populaire parmi les propriétaires est de développer leur propre site web pour accepter des réservations directes.

Cette approche permet d'éviter les commissions des plateformes comme Airbnb. Cependant, elle nécessite un investissement initial en temps et en ressources pour créer et promouvoir le site.

C'est là qu'une communauté de propriétaires expérimentés, comme celle de Gîte et Bien, peut s'avérer précieuse, offrant à la fois des conseils et un soutien pour naviguer dans ces eaux parfois complexes de la réservation directe et en proposant la réalisation de sites Internet professionnels à des prix très attractifs.

Puis-je augmenter mes prix sur Airbnb pour compenser la commission ?

Il est tout à fait possible d'ajuster vos tarifs pour compenser les frais Airbnb. Cependant, cette décision doit être prise avec lucidité.

Une augmentation trop importante pourrait vous rendre moins compétitif sur la plateforme. Il est crucial de bien connaître votre marché local et les tarifs pratiqués par des hébergements similaires.

Si vous augmentez trop votre prix, vous aurez moins de réservations ; à contrario, si vous baissez trop votre prix, vous aurez une rentabilité plus faible. Il faut donc trouver le bon équilibre en fonction du niveau de qualité du logement que vous proposez à la location saisonnière.

Commencez par faire le tour, comme si vous étiez un voyageur, des autres logements proposés sur Airbnb autour du votre et déterminez ce qui vous semble acceptable en termes de prix par rapport au même niveau de gamme.

Si d'autres sont plus proches de la mer, avec une piscine et offrent des intérieurs plus cossus que votre logement, logiquement vous choisiriez les autres pour un prix équivalent. C'est là que beaucoup de critères interviennent comme la capacité du gîte, son positionnement géographique, ses atouts, etc …

Il est important quand vous faites cette étude de votre concurrence que vous soyez le plus honnête possible avec vous-mêmes ; ne vous survalorisez pas mais ne soyez pas non plus trop négatifs avec vous-mêmes. Les photos ont aussi beaucoup d'impact et de belles photos, des intérieurs préparés et un bon éclairage font souvent la différence pour mettre en valeur votre bien.

La saison est également un critère important pour vos tarifs. Sachez vendre au maximum en direct pendant la haute saison et appuyez vous sur Airbnb en affutant vos tarifs pour obtenir un meilleur taux de remplissage sur les basses et moyennes saisons.

Trouver le bon arbitrage entre le taux de marge pour maximiser votre gain

L'optimisation de vos revenus nécessite un équilibre entre votre taux de marge et votre taux d'occupation. Voici quelques exemples pour illustrer ce concept :
Exemple 1 - Tarif élevé, faible occupation :
- Prix par nuit : 150€
- Taux d'occupation : 40% (12 nuits par mois)
- Revenus mensuels : 150€ x 12 = 1800€
- Frais Airbnb (15%) : 270€
- Gain net : 1530€

Exemple 2 - Tarif moyen, occupation moyenne :
- Prix par nuit : 120€
- Taux d'occupation : 60% (18 nuits par mois)
- Revenus mensuels : 120€ x 18 = 2160€
- Frais Airbnb (15%) : 324€
- Gain net : 1836€

Exemple 3 - Tarif bas, occupation élevée :
- Prix par nuit : 100€
- Taux d'occupation : 80% (24 nuits par mois)
- Revenus mensuels : 100€ x 24 = 2400€
- Frais Airbnb (15%) : 360€
- Gain net : 2040€

Ces exemples montrent qu'un tarif plus bas avec une occupation plus élevée peut quelquefois générer un revenu net supérieur. Cependant, il faut également prendre en compte les coûts supplémentaires liés à une occupation plus élevée (temps pour gérer, ménage, usure, etc.).

Il est également judicieux d'adapter votre stratégie selon les saisons. Airbnb peut être particulièrement utile pour augmenter votre visibilité et votre taux d'occupation en moyenne et basse saison, tandis que vous pourriez privilégier les réservations directes en haute saison où la demande est naturellement plus forte.

Passez vous pas les conseils de soi-disants outils pour proposer des tarifs automatiquement car ils vont essentiellement vous demander de baisser les prix et puis l'argent gagné risque d'être largement mangé par le prix de ces outils.

Les plateformes de réservation vous conseillent également souvent sur les prix, le plus souvent à la baisse car évidemment plus vous proposez un prix bas, plus il y aura de commission pour la plateforme. Suivez votre instinct, votre expérience vous aidera également. Quand on commence, il faut remplir donc c'est acceptable d'avoir des prix plus bas mais au fur et à mesure, vous trouverez votre équilibre sur le bon niveau de tarifs.

Il n'y a pas de vérité absolue en la matière, mais certains propriétaires membres de Gîte et Bien avec de l'expérience pourront vous apporter des conseils et auront un œil extérieur bienveillant.

Les frais supplémentaires de transaction

Oui, il peut y avoir des frais de transaction supplémentaires pour les paiements internationaux sur Airbnb. Voici comment ces frais sont généralement appliqués et ce à quoi les hôtes et les voyageurs peuvent s'attendre.

Frais de Conversion de Devise

Lorsque les voyageurs effectuent un paiement dans une devise différente de celle utilisée par leur mode de paiement, Airbnb peut facturer des frais de conversion de devise. Ces frais varient généralement entre 3% et 5% du montant total de la réservation.

Les hôtes peuvent également se voir facturer des frais de conversion de devise si la devise de leur paiement est différente de celle de leur compte bancaire. Ces frais sont souvent similaires à ceux appliqués aux voyageurs, c'est-à-dire entre 3% et 5%.

Frais de Transaction Bancaire

Certains modes de paiement internationaux peuvent entraîner des frais de transaction supplémentaires facturés par la banque du voyageur. Ces frais ne sont pas contrôlés par Airbnb mais dépendent de l'accord entre le voyageur et sa banque.

Les hôtes peuvent également encourir des frais de transaction bancaire lorsqu'ils reçoivent des paiements internationaux. Encore une fois, ces frais sont déterminés par la banque de l'hôte et peuvent varier (en moyenne 1 à 2% supplémentaires du montant du séjour)

Les frais d'annulation quand l'hôte annule la réservation

Airbnb a mis en place une politique stricte concernant les annulations par les hôtes. Si vous annulez une réservation confirmée, vous pourriez être soumis à des frais d'annulation. Ces frais varient en fonction du moment de l'annulation par rapport à la date d'arrivée prévue :

• Plus de 7 jours avant l'arrivée : 3% du montant de la réservation
• Moins de 7 jours avant l'arrivée : 50% du montant de la réservation
• Le jour de l'arrivée ou après : 100% du montant de la réservation

Ces frais visent à décourager les annulations de dernière minute qui peuvent considérablement perturber les plans des voyageurs et à éviter également que des propriétaires ne tentent de passer en direct ; il est normal de rémunérer Airbnb pour le service qu'ils proposent une fois la réservation passée via Airbnb. Si vous voulez plus de réservations directes, alors faites votre site Internet et pourquoi pas votre propre publicité (nous avons appris à faire cela également chez Gîte et Bien).

Les versements aux co-hôtes

Si vous travaillez avec des co-hôtes (autres hôtes qui vous aident à faire la gestion et promotion de vos annonces Airbnb, souvent des conciergeries), Airbnb permet de partager les revenus directement via la plateforme.

Vous pouvez définir un pourcentage ou un montant fixe à verser à vos co-hôtes pour chaque réservation. Ces versements sont effectués automatiquement par Airbnb et ne sont pas soumis à des frais supplémentaires.

La quasi-majorité des co-hôtes sont des conciergeries que vous rémunérez en plus de la commission Airbnb pour la gestion de votre promotion commerciale sur la plateforme.

La taxe de séjour

Dans de nombreuses régions, une taxe de séjour est applicable aux locations de courte durée. Airbnb facilite souvent la collecte et le versement de cette taxe aux autorités locales. Bien que ce ne soit pas un frais à proprement parler, c'est un élément à prendre en compte dans le coût global pour le voyageur.

Les frais de ménage

Les frais de ménage sont optionnels et fixés par vous, le propriétaire. Ils sont soumis à la commission Airbnb et sont inclus dans le montant total sur lequel les frais de service sont calculés. Il est important de fixer ces frais de manière raisonnable pour rester compétitif tout en couvrant vos coûts réels de nettoyage.

Normalement, le ménage doit être réalisé par le locataire ; mais bien souvent, un ménage complémentaire doit être réalisé par le propriétaire ou la personne qu'il a mandatée pour cela (conciergerie par exemple). Dans le cas des chambres d'hôtes, le prix inclut toujours le ménage, le petit déjeuner, les draps, le linge de toilette.

Pour de la réservation directe, vous pouvez proposer le ménage en option et ce même si au final vous incluez dans le prix de l'hébergement une partie de vos coûts de ménage pour éviter d'avoir un prix de ménage trop élevé.

Autres questions fréquemment posées par les propriétaires sur la commission airbnb

Existe-t-il des frais supplémentaires pour les hôtes professionnels sur Airbnb ?

Les hôtes professionnels sont généralement soumis au modèle de frais 100% hôte, avec un taux de commission entre 14% et 16%. Il n'y a pas de frais supplémentaires spécifiques, mais ils peuvent être tenus de respecter des obligations légales supplémentaires selon leur juridiction.

Il faut savoir que dans les cartons de la commission européenne, il y a un projet de TVA à 10% sur les réservations par les plateformes comme Airbnb, Booking ou encore Abritel. Cette TVA serait prélevée et versée à l'état automatiquement.

Le vœu est soi-disant d'avoir une approche de concurrence plus équilibrée avec l'hôtellerie, mais l'on sent également l'envie pour les états d'une rentrée fiscale supplémentaire de quelques milliards d'euros par an. Ça prendra du temps avant que cela soit mis en place ; cela existe déjà au Canada.

Pour le reste, les frais supplémentaires sont ceux évoqués plus haut dans cet article.

Les frais de service Airbnb varient-ils en fonction du type de logement ?

Les frais de service Airbnb sont influencés par plusieurs facteurs, mais pas directement par le type de logement.

Les principaux déterminants sont le modèle de frais de service choisi (partagé ou unifié), le type d'hôte (particulier ou professionnel), et des facteurs contextuels comme la région et la durée du séjour.

Les commissions Airbnb sont-elles déductibles des impôts ?

Cela dépend en fait de la nature fiscale de la société qui exploite le bien en location courte durée.

Pour un particulier qui est en micro-entreprise, vous avez un abattement sur vos ventes entre 40% et 71% en fonction de votre logement (on n'entrera pas ici dans ce sujet car il est d'une part en évolution avec un souhait de l'état de baisser cet abattement pour plus de recette et une régulation de la niche fiscale du LMNP). Donc vous ne pouvez pas à proprement parler déduire les commissions, cela rentre dans l'abattement forfaitaire.

Dans le cas des autres formes de société (entreprise individuelle au réel simplifié, SAS, SCI), vous êtes soit imposé à l'IR (impôt sur le revenu) ou à l'IS (impôt sur les sociétés) et vous imputez dans vos charges ces commissions Airbnb, donc elles sont déduites de votre résultat et donc de l'impôt que vous payez sur ce résultat.

Comment les frais de ménage sont-ils traités par Airbnb en termes de commissions ?

Les frais de ménage sont inclus dans le montant total de la réservation sur lequel les frais de service sont calculés. Bien qu'ils soient entièrement reversés à l'hôte, ils augmentent indirectement le montant des frais de service puisqu'ils font partie de la base de calcul.

Comment se situe le taux de commission Airbnb par rapport aux autres plateformes de réservation ?

Airbnb prend en moyenne 18% de commission, avec 100% payés par l'hôte ou une répartition à 3% pour l'hôte et 15% pour le voyageur.

Booking pratique également 18% de commission, 100% supportées par l'hôte.

Abritel de son côté (groupe VRBO) pratique une commission de 8% côté propriétaire et de 6% à 15% côté voyageur et en moyenne 18%

Trip Advisor prend 3% de frais de services côté propriétaire et entre 8% et 16% côté voyageur.

Les Gîtes de France prennent des frais fixes d'abonnement de l'ordre de 250€/an par annonce et ensuite des commissions entre 12% et 17% selon les logements et départements. Au global le coût des Gîtes de France est plutôt de l'ordre de 20% de commission (cela dépend donc du nombre de réservations que vous aurez) mais offre des services complémentaires et est un atout pour les clients qui sont à la recherche du Label qualité Gîtes de France.

C'est pratiquement la même chose côté Clévacances.

En définitif, comptez en moyenne 18% de commission et comme cela est décrit plus avant sur cette page, même si vous avez l'impression que la plateforme Airbnb ne facture que 3% votre location de vacances, n'oubliez pas que votre client a accepté de payer +18% par rapport à votre prix objectif.

Enfin, sur votre site Internet, vous pratiquez la réservation directe et votre rentabilité sera meilleure car vous fixerez un prix intermédiaire qui inclura vos coûts de commercialisation, et une partie des 18% que le client accepte finalement de payer en passant par les plateformes. Votre site est donc votre meilleur canal de réservation pour vous apporter la souplesse de vos tarifs.

En synthèse

Comprendre la structure des commissions et frais Airbnb est essentiel pour gérer efficacement votre activité de location courte durée. Bien que ces frais puissent sembler complexes au premier abord, ils font partie intégrante du modèle économique qui permet à la plateforme de fonctionner et de vous mettre en relation avec des voyageurs du monde entier.

Il est crucial de prendre en compte ces frais lors de l'établissement de vos tarifs et de votre stratégie globale de location saisonnière. N'oubliez pas que l'optimisation de vos revenus ne se limite pas à la simple maximisation des prix, mais implique de trouver le bon équilibre entre tarifs, taux d'occupation et qualité de service.

Enfin, n'hésitez pas à vous entourer et à échanger avec d'autres propriétaires expérimentés. Des communautés comme Gîte et Bien peuvent être une ressource précieuse, offrant des conseils pratiques et un soutien basé sur l'expérience collective de nombreux hôtes.

Cette approche collaborative peut vous aider à naviguer plus efficacement dans le monde parfois complexe de la location courte durée et à tirer le meilleur parti de votre activité sur Airbnb et au-delà.

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