Qu’est ce qu’un gîte ?

Un gîte est un logement, espace de vie appartenant à un propriétaire qui le met en location. Si le meublé de tourisme se situe dans la résidence principale ou secondaire du propriétaire.

Définition d’un gîte

Le gîte est un lieu de vie généralement destiné aux personnes recherchant des hébergements temporaires en France, que ce soit sur dans un lieu touristique de bord de mer qu’à Paris.

Il comprend l’ensemble des équipements nécessaires pour vivre en autonomie. Un gîte, aussi appelé meublé de tourisme, se loue pour un séjour de plusieurs nuits, semaines dans la limite de 90 jours.

L’activité de “gîter” est aujourd’hui importante et compte pas loin de 90 000 hébergements qui rentrent dans le classement de gîte répartis sur le territoire français.

En tant que bailleur en courte durée, vous habitez le plus souvent sur le terrain dans un autre bâtiment ou dans les alentours, mais vous pouvez louer un appartement complet avec ses 3 chambres à Bordeaux et habiter Paris.

Les locataires peuvent séjourner librement et sans l’aide de personnes extérieures durant la totalité de leur présence.

Selon le cadre de vie et la nature des services proposées, un gîte peut prétendre à plusieurs appellations :

• gîte rural
• gîte de ville (aussi appelé airbnb par extension lexicale)
• gîte d’étape
• gîte équestre
• l'écogîte

Vous ne devez pas confondre la nature de vos activités saisonnières :

Les propriétaires de gîtes et de chambres d'hôtes n’ont pas le même principe de fonctionnement. Les gîtes sont des locations d’une maison ou appartement entier. Les chambres d'hôtes sont beaucoup plus proches de l'hôtellerie avec la location d’une chambre chez l’habitant.

Dans un gîte, les clients logent dans un endroit à part de votre habitation. En ce qui concerne les chambres d'hôtes, vous recevez vos hôtes au sein de votre demeure ou dans le cas d’une maison d’hôte dans un bâtiment séparé proche contenant une chambre ou plusieurs et des espaces communs comme une salle pour les repas et le petit déjeuner.

La loi considère les gîtes comme des meublés de tourisme. Le terme gîte et location de vacances sont équivalents. Le terme gîte est plus employé pour son aspect rural alors que le terme location de vacances se rapporte également aux villas en bord de mer, aux chalets à la montagne ou pour un appartement en ville.

La loi prévoit que le propriétaire ouvre une entreprise (un siret) et procède à la déclaration de son activité en mairie comme le prévoit la loi et le code du tourisme.

Et quelle est la différence entre un gîte et un “airbnb” ?

La durée de location est souvent ce qui différencie un airbnb d’un gîte.

Le terme de gîte est plus souvent associé à une maison avec un jardin et le terme airbnb à un appartement en ville avec une durée de location d'une ou plusieurs nuitées.

Mais il n’existe pas de différences majeures, ces deux modes de location proposent de vivre une expérience locale dans le logement d’un propriétaire. Votre gîte peut être proposé à la location sur Airbnb !

Avec la progression de la plateforme Airbnb, ce terme s’est quelque peu lexicalisé mais pour lever tout lièvre, on parle de la même activité.

Quelles sont les caractéristiques d’un gîte ?

Passé cette définition, le bien immobilier destiné au tourisme doit respecter plusieurs critères : une capacité d’accueil, des équipements minimum et une durée de séjour limitée.

Un gîte doit donc répondre à plusieurs caractéristiques obligatoires :

• une capacité d’accueil
• des équipements minimum
• une durée de location

Avant d’ouvrir votre gîte, vous devez vérifier si votre établissement remplit l’ensemble de ces conditions.

La capacité d’accueil

La capacité d’accueil est le premier critère indispensable.

Un gîte doit avoir une capacité minimum de 2 personnes, mais souvent l’intérêt d’un gîte est de pouvoir accueillir tout une famille et contient le couchage pour 4 à 8 personnes.

Pour un gîte, unitairement, la capacité d’accueil est entre 2 et 12 hôtes. Au-delà, on parle d’un gîte de groupe. Mais vous pouvez avoir 10 gîtes de 8 personnes !

Si la capacité d’accueil de votre établissement dépasse 15 couchages ou 15 personnes dans les espaces communs partagés, alors votre bien immobilier que vous destinez au tourisme entre dans une autre catégorie : celle des établissements recevant du public (ERP catégorie 5), avec des contraintes de sécurité incendie beaucoup plus contraignantes.

Pour ouvrir un gîte, le respect de la capacité d’accueil est donc essentiel pour que chaque personne accueillie habitant dans le gîte puisse y vivre en autonomie.

Les équipements obligatoires à proposer

Le propriétaire du gîte doit se doter d’un ensemble d’équipements obligatoires à proposer à ses clients. Le Code du Tourisme exige la présence d’un équipement minimum.

Vous avez l’obligation de proposer :

• une salle commune aménagée
• une cuisine ou un coin aménagé dans la salle commune avec au minimum la présence d’un évier, d’une cuisinière, d’un réfrigérateur, des ustensiles nécessaires ainsi que d’une table et des chaises en proportion au nombre de personnes.
• Le locataire doit être en capacité de faire ses repas en autonomie.
• une salle d’eau avec un lavabo et une douche
• des toilettes intérieures
• d’une ou plusieurs chambres équipées de lits et de mobilier de rangement
• de l’électricité, de l’eau potable courante (chaude et froide) ainsi qu’un moyen de chauffage
• Des équipements pour l'entretien du linge : machine à laver, séchage et repassage est le dernier équipement.

Afin de garantir la sécurité des clients, la qualité des équipements doit être irréprochable.

Pour obtenir un label touristique comme celui de Gîtes de France ou Clévacances, des conditions supplémentaires sont souvent imposées. Par exemple une surface minimum ou la nature des équipements.

Il existe une différence de classement (étoiles, épis, clés) entre les différents biens et services additionnels sur le marché et le ce niveau de prestation implique d’ailleurs un montant de taxe de séjour qui tient compte de cette différence de classement.

Nature et durée de la location

Votre hébergement doit réunir certaines conditions aux fins d'être proposé à la location :

• Le meublé de tourisme est loué pour un temps défini à l’avance. Une heure d’arrivée et de départ sont indiquées avant que le client arrive.
• Le logement ne s’adresse qu’à des personnes de passage (touristes). L’occupation à des fins de domiciliation ou d'exercice commercial est interdite.
• La location se déroule à la journée, à la semaine ou au mois. La durée maximum est de 90 jours pour un même individu habitant l’hébergement.

Les communes peuvent limiter la durée totale de location des résidences principales entre 60 et 120. De nombreuses villes ont fait ce choix (Paris, Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Lille, Lyon, Martigues, Nice, Nîmes, Versailles) avec un numéro d’enregistrement et des conditions de compensation de la nature saisonnière du bail avec la proposition d’un logement à la location classique longue durée.

La location avec un prix à la nuit et à la semaine sont les propositions de séjour les plus fréquentes contrairement à l’hôtel où les séjours sont à la nuitée avec un prix pour une chambre.

En résumé, les termes de la loi et du code du tourisme imposent les caractéristiques d’un gîte de façon précise et il faut que vous vérifiiez en tant que loueur en saisonnier que votre habitation est conforme aux termes prévus par le droit et la loi.

Quelles sont les démarches administratives pour ouvrir un gîte ?

Pour officialiser votre commerce de location saisonnière, des démarches administratives sont à effectuer.

Il ne suffit pas d’avoir une belle maison pour prétendre l’ouverture d’un gîte.

Respectez bien les démarches administratives obligatoires prévues par les lois. C’est là une nouvelle étape (et quelquefois épreuve) à franchir.

Ces démarches administratives essentielles pour exercer votre entreprise de vente de séjours temporaires dans votre maison.

Les futurs bailleurs effectuent 4 démarches obligatoires :

• les vérifications au préalable de conformité du logement
• la déclaration en mairie de votre activité de bailleur courte durée
• la création d’une entreprise avec son Siret (individuel, SAS, SARL, etc …)
• l’affiliation à la sécurité sociale pour le besoin des déclarations fiscales

Les vérifications préalables de faisabilité de location du bien

Ces démarches varient si le bien loué fait office d’une résidence principale ou secondaire. C’est une résidence principale lorsque vous l’occupez au moins 8 mois par an.

Les locations au sein de votre résidence principale

Pendant les week-ends ou les vacances, vous pouvez louer votre résidence principale. La location s’effectue sur des courtes périodes.

Le règlement de copropriété entre en jeu. Existe-t-il une clause d’habitation exclusivement bourgeoise ?

Vérifiez la présence d’une clause interdisant tout exercice professionnel. Si tel n’est pas le cas, la location d’un meublé de tourisme est autorisée.

Les locations au sein de votre résidence secondaire

Vous devez vous renseigner sur la propriété sur laquelle vous êtes. Parfois, vous avez la volonté de construire un bien afin de le proposer à des locataires. L’entame d’un projet doit prendre en compte le règlement de copropriété. Il faut vérifier qu’il n’y ait effectivement pas de clauses en termes d’habitation exclusivement bourgeoise.

Levez immédiatement tout lièvre à ce sujet avant d’investir, sans quoi l’exercice professionnel et donc l’activité de location en courts séjours seraient alors inenvisageables.

La déclaration en mairie

Les propriétaires de gîtes doivent déclarer leur gîte en mairie. La déclaration s’effectue dans la commune où se situe le bien que vous allez louer.

Pour les propriétaires d’une résidence principale

Les démarches en mairie concernant la location au sein d’une résidence principale ne sont pas toujours imposées. Cependant, certaines communes obligent l'attribution d’un numéro de déclaration. La mairie vous donne un numéro. Ce dernier doit être précisé dans chacune des annonces lors d’une offre de location ; ceci a été fait pour éviter que des petits malins n'ouvrent plusieurs annonces airbnb pour un même logement afin de le louer au delà du quota annuel imposé par la commune.

Lorsque la résidence principale n’est pas dans les grandes villes où il y a saturation de ce type de location, la déclaration en mairie suffit et il n’y pas de numéro à faire figurer dans vos annonces sur les plateformes en ligne comme airbnb, booking, abritel (ce qu’on appelle les OTA = agences de tourisme en ligne).

Pour les propriétaires d’une résidence secondaire

Les démarches sont différentes selon le lieu de situation de votre résidence secondaire. Vous pouvez appeler directement la mairie pour en savoir plus. Les réglementations varient par rapport à l’affluence touristique de la ville et du niveau de saturation de l’offre locative courte durée :

• Dans les très grandes villes, vous devez obtenir un numéro de déclaration ainsi qu’une autorisation de changement d’usage (passage d’un usage d’habitation à celui de location saisonnière). La mairie intervient parfois pour conditionner son accord au paiement d’une somme d’argent ou à la compensation en investissement dans un autre bien destiné à la location longue durée. C’est une sorte d’indemnité de compensation venant financer ce changement de statut.
• Au sein des grandes villes, vous déclarez votre meublé de tourisme en mairie pour acquérir une autorisation de changement d’usage. C’est la démarche que vous suivez dans les villes de plus de 200 000 habitants comme par exemple dans les Hauts-de-Seine, Montpellier, Bordeaux, Nice, Lille, Lyon.
• Dans les autres plus petites villes, il faut faire la déclaration de votre meublé en mairie sans avoir à penser à une éventuelle autorisation à obtenir. Mais de plus en plus de petites communes en zone touristique comme sur les côtes en arrivent aux mêmes demandes que dans les grandes villes car il y devient trop difficile d’y trouver un logement.

Toutes les communes peuvent donc librement faire le choix d’imposer cette procédure.

Vous n’avez aucune idée de comment faire pour déclarer votre bien ? La mairie de votre commune est-elle très occupée ? La déclaration peut s’effectuer en ligne.

Si vous n'êtes pas à l’aise avec internet pour cette démarche, imprimez le formulaire et envoyez-le par courrier à la mairie; ou mieux allez le déposer directement dans les locaux de la mairie. Pour plus d’informations, prenez rendez-vous avec la mairie pour poser toutes vos questions sur les règles en usage.

La création d’une entreprise et l’obtention d’un numéro de Siret

Les propriétaires d’un meublé de tourisme ont l’obligation de s’inscrire au répertoire Sirène de l’Insee. L’objectif est de se voir prescrire un numéro SIRET afin d’officialiser son activité.

Peu importe si votre résidence de location est principale ou secondaire, la démarche est la suivante.

Vous remplissez un formulaire afin de vous inscrire au répertoire Sirène de L’Insee. La démarche en ligne est adressée au greffe du tribunal de commerce au lieu du bien que vous louez.

Après avoir effectué cette demande, on vous attribue un numéro SIRET. Vous avez pour obligation d’inscrire le numéro de SIRET sur votre déclaration complémentaire de revenus.

Les revenus générés par le meublé de tourisme sont soumis à l'impôt sur le revenu. Votre activité professionnelle devient importante. Affiliez-vous à l’URSSAF et faites le choix d’un régime fiscal adapté (le LMNP et l’optimisation fiscale sont des sujets vastes qui dépassent très largement le cadre de ce petit article).

L’affiliation à la Sécurité Sociale

L’affiliation à la sécurité sociale dépend de vos revenus annuels issus de l’exercice de location courte durée.

Les recettes annuelles comprise entre 0 et 23 000 euros

Si vos revenus annuels de bailleur se situent dans cette branche, aucune affiliation n’est nécessaire. Les revenus de votre activité révèlent la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement des cotisations sociales.

Vous devez uniquement déclarer l’ensemble des recettes à l’administration fiscale. Vous pouvez faire le choix de vous affilier pour bénéficier d’une couverture de l’assurance-maladie ou constituer des droits à la retraite.

Pour des recettes entre 23 000 et 72 000 euros

Vos recettes dépassent la somme de 23 000 euros ? L’affiliation à la Sécurité sociale est alors nécessaire. Vous avez le choix entre les trois régimes suivant:

• micro-entrepreneur
• indépendants
• régime général des salariés

Pour le régime du micro-entrepreneur, vous vous affiliez puis déclarez vos recettes de manière mensuelle ou trimestrielle. Ensuite, vous payez et calculez vos cotisations sur le portail des auto entreprises mis en place par l’Urssaf.

En ce qui concerne le régime des indépendants, vous précisez annuellement le montant de vos bénéfices. La Sécurité sociale calcule vos cotisations sur la base du bénéfice réel.

Le “guichet entreprises” vous permet l’affiliation à ce régime.

Le régime général des salariés permet aux personnes qui ont une activité salariée de ne pas devoir s’affilier auprès de deux régimes différents. Déclarez et payer vos cotisations. Pour les cotisations, vous obtenez un abattement de 60% et même 87% si votre logement est classé.

Pour des recettes annuelles immobilières supérieures à 72 600 euros pour meublé non classé ou supérieures à 176 200 euros pour un meublé classé

Le régime du micro-entrepreneur n’est pas possible avec de tels revenus. Deux options s’offrent alors à vous:

• le régime général à condition à ne pas dépasser 85 800 euros
• le régime des indépendants

Prenez le temps avec un notaire spécialisé ou un avocat fiscaliste de choisir la bonne formule fiscale avant de vous lancer dans l’activité notamment si les revenus de bailleur deviennent plus importants que votre activité principale de salarié car le passage en LMP (loueur meublé professionnel) peut nuire à la rentabilité que vous aviez initialement prévue (quelquefois, le simple fait des prix envisagés peut vous faire perdre plus si vous devenez LMP).

Un gîte vous amène des revenus financiers mais c’est aussi un métier !

L’activité des gîtes à une meilleure rentabilité que les chambres d'hôtes. Mais l’investissement n’est pas le même.

Pour les gîtes, vous devez investir pour toute une propriété ainsi que mettre des équipements à disposition.

En ce qui concerne les chambres d'hôtes, l’investissement est moins important mais la rentabilité aussi. Vous investissez moins d’argent que les propriétaires de gîte mais l’activité professionnelle est moins importante.

Les propriétaires de meublé de tourisme pratiquent un métier à part entière. La gestion de ce type d’hébergement n’est pas simple. L’envie n’est pas le seul facteur de réussite pour gérer cette activité.

Gérer des gîtes, c’est aussi un métier et un mode de vie

Pour réussir votre projet, il vous faudra imprégner toutes les ficelles du métier. La passion, la polyvalence et l’organisation sont les maîtres mots pour réussir cette expérience.

En étant propriétaire d’un meublé de tourisme, vous allez consacrer beaucoup de temps et d’énergie. Vous devrez donner de votre personne. Cette activité n’est pas de tout repos !

Les missions sont diverses et variées :

• faire la promotion commerciale de vos hébergements
• suivre les réservations et les paiements (acomptes, soldes)
• faire signer les contrats de location
• recevoir les clients
• faire le ménage et le linge
• veiller à l’état du matériel (et être bricoleur ou en avoir un sous la main)
• tenir sa comptabilité et faire les factures
• analyser la rentabilité

Une multitude de tâches vous attend. Dans un gîte, votre présence est consacrée en majorité à l’accueil, au ménage et à l’entretien de votre domaine.

Un gîte n’est pas seulement un investissement. Vous devez être fiers de vos meublés de tourisme et de votre région. N’hésitez pas à le montrer car l’authenticité est ce que les vacanciers recherchent pour leur voyage sinon ils auraient choisi pour logement un hôtel.

Vous y avez consacré du temps, de l’énergie. Vous en avez fait un bel endroit, accueillant et attirant. C’est aussi une source de motivation.

Un investissement immobilier avec une rentabilité intéressante

Avant de se lancer dans un nouveau projet, il est important d’effectuer un business plan. L’objectif est d’anticiper les investissements ainsi que la rentabilité possible.

Pour arriver à un bon niveau de rentabilité, il vous faut une bonne étude de marché et quelques notions de marketing de base.

Peut-on vivre de cette activité ?

D’un seul gîte probablement pas. A part si vous êtes en couple et que l’un de vos partenaires à une activité rémunérée. Une publicité intensive vous permettra de remplir un nombre suffisant de semaines de location pour vivre avec deux gîtes.

Est-ce un bon investissement ?

C’est indéniable. Si votre gîte se trouve dans une région touristique, il est réaliste d’espérer un rendement de l’ordre de 8 à 12 000 euros par gîte et par saison et beaucoup plus selon le niveau de prestations proposé.

Peut-on gérer des gîtes à distance ?

Il n’est pas toujours simple pour vous, les propriétaires de gîtes, d'être en permanence sur place. De nouvelles solutions se développent pour faciliter la gestion de votre bien à distance. La sécurité à distance avec des systèmes électroniques est une solution.

Vous pouvez aussi faire appel aux conciergeries. Les concierges professionnels vous aident au sein de votre bien. Ils s'occupent de l’accueil des clients, du ménage, de la gestion des réservations. Mais leur coût est très élevé et réduit considérablement votre rentabilité immobilière.

Les concierges privés appelés welcomers sont également envisageables pour vous suppléer. Les welcomers doivent être des personnes de confiance.

Gîte et Bien met quelquefois en relation les bailleurs et les concierges. En effet, Gîte et Bien apporte des prestations complémentaires (gestion, commercialisation, site internet, OTA) pour compléter les compétences des concierges dont l’atout principal est d’être vos mains et vos yeux sur place (c’est la plus grande des valeurs d’un bon concierge…)